Pandemijos kosmoso lenktynės: saugyklos riaumoja atgal

Remiantis prekybos grupės „Self Storage Association“ statistika, daugiau nei 30 000 savininkų visoje šalyje valdo maždaug 55 000 saugyklų.

Savarankiško sandėliavimo pastatas Niujorke, 2021 m. rugsėjo 11 d. Savarankiško sandėliavimo patalpų užimtumas ir nuomos kaina yra rekordiškai aukšta, todėl investuotojai ir verslininkai, ieškantys augimo galimybių, pritraukia. („The New York Times“)

Parašė Ellen Rosen



Pandemijos pradžioje komercinio nekilnojamojo turto profesionalė Katharine Lau sutelkė dėmesį į netvarkos pašalinimą ir, žiūrėdama į krūvą nereikalingų daiktų, susimąstė, kaip galėtų juos išsaugoti, nepaisant vietos trūkumo.

Tai buvo pirmas kartas, kai pagalvojau apie saugyklą kaip apie verslą, kuris, mano manymu, buvo toks neseksualus ir toks neryškus, kad nenorėjau įsitraukti, sakė ji. Bet aš pradėjau galvoti, ar galėčiau užsidirbti pinigų iš nepakankamai panaudoto esamo komercinio nekilnojamojo turto ir susieti jį su technologijomis.



Jos sukurta įmonė „Stuf Storage“ siekia būtent tai. Gruodį paskelbus 1,8 mln. USD pradinį finansavimą, „Stuf“ prisijungia prie didelės, išskaidytos pramonės.



Remiantis prekybos grupės „Self Storage Association“ statistika, daugiau nei 30 000 savininkų visoje šalyje valdo maždaug 55 000 saugyklų. Penki viešai parduodami nekilnojamojo turto investiciniai fondai su saugyklų įmonėmis, pvz., „Public Storage“ ir „CubeSmart“, yra visur prie greitkelių ir pramoninėse zonose, tačiau pramonę daugiausia sudaro smulkaus verslo savininkai, sakė Timothy J. Dietz, bendrovės prezidentas ir generalinis direktorius. prekybos organizacija.

Prieš pandemiją pramonė daugiau nei 30 metų vidutiniškai augo 3,5% per metus, sakė Rogeris Moralesas, investicinės įmonės KKR komercinio nekilnojamojo turto įsigijimo vadovas. Po to, kai 2020 m. pirmąjį pusmetį sumažėjo saugyklos, o tai paskatino amerikiečiai, ieškodami vietos namų biurams ar klasėms, taip pat tų, kurie paliko miestų centrus norėdami įveikti pandemiją savo tėvų namuose. Užimtumas ir nuomos kainos yra rekordinės.

Kai prasidėjo pandemija, kilo klausimų, kaip atrodys saugyklos ateitis, sakė Tyleris Henritze, vadovaujantis investicinės įmonės „Blackstone“ nekilnojamojo turto įsigijimui Amerikoje. Manau, kad rinka buvo netikėtai užklupta ir nustebinta, kokie stiprūs yra pagrindai.



Šis fondas apima gyvenamųjų klientų bazę, kuri įprato naudoti saugyklą kaip papildomą spintą ar miegamąjį, ir komercinius klientus, kurie nuomojasi sandėlius inventoriui ar reikmenims, o ne plečia savo biurus.

Kai kurie klientai naudoja saugyklą tik kelis mėnesius, tačiau daugelis yra linkę būti klampūs – tai pramonės terminas, skirtas ilgalaikiams vartotojams, kurie nenori keisti vienetų net tada, kai nuomos mokesčiai didėja.

Kai vienetas nuomojasi už 10–200 USD per mėnesį, net 10% padidinimas dažnai nepaskatins kliento išeiti, sakė Steve'as Sakwa, „Evercore ISI Research“ tyrimų analitikas. Išvykimas taip pat gali reikšti aukštesnius nuomos mokesčius, nes savininkas gali susieti kursą su dabartine rinka, o ne likti užrakintas žemesnėje bazėje.



Eksploatacinės išlaidos, įskaitant mokesčius, elektrą ir dalį darbo jėgos, buvo mažos, palyginti su kitomis nekilnojamojo turto klasėmis, pavyzdžiui, viešbučiais ir senjorų būstu. Konstrukcijos paprastai būna tvirtos, jei spartietiškos. O patobulintos technologijos leidžia rezervuoti išmaniuosius telefonus ir atlikti bekontakčius veiksmus su mažiau darbuotojų.

Netgi reklamos kaina, dabar daugiausia internete ir per palyginimo kaupimo svetaines, tokias kaip Sparefoot.com, sumažėjo, nes dėl didelio užimtumo sumažėjo poreikis.



Kam reklamuotis, jei vienetų neturite? Sakwa pasakė.

Sandėliavimo pramonės technologijos traukia tokius verslininkus kaip Zackas Widmannas, „ZHW Properties“ įkūrėjas, kuris su partneriu per kelerius metus įsigijo tris įrenginius, kuriuose nebuvo technologijų, nebuvo svetainių ir nebuvo padidinta nuoma. Tose srityse patobulinus, užimtumas 95%, atitinka dabartinę rinką.



Nuolatinės pajamos ir lūkesčiai dėl nuolatinio priklausomybės nuo saugyklos net ir pandemijai mažėjant lėmė pramonės konsolidaciją, o kainos auga.

Tai sektorius, kuriame pirkėjai apdovanoja jus už protingą portfelio kūrimą, sakė Moralesas.

Liepą KKR užbaigė savo pirmąjį įsigijimą – 36 milijonų dolerių vertės trijų nekilnojamojo turto portfelį, kurį sudaro 1800 vienetų Nešvilyje, Tenesyje, ir Ostine, Teksase. Ir šį mėnesį ji įsigijo penkis papildomus objektus už maždaug 92 mln.

Praėjusį rudenį „Blackstone“ įsigijo „Simply Self Storage“ su 8 mln. kvadratinių pėdų nuomojamo ploto už 1,2 mlrd. O balandį „Public Storage“ užbaigė 1,8 mlrd. USD vertės „ezStorage“ įsigijimą, pridėdama 48 nekilnojamojo turto objektus su 4,2 mln.

Katharine Lau, kuri Niujorke įkūrė Stuf Storage – bendrovę, kurios tikslas – panaudoti nepakankamai panaudotas komercines patalpas miesto centruose saugojimui, Niujorke, 2021 m. rugsėjo 10 d. Savarankiško sandėliavimo patalpų užimtumas ir nuomos kaina yra rekordiškai aukšta, todėl investuotojai ir verslininkai ieško augimo galimybėms. („The New York Times“)

Esant dideliam investuotojų susidomėjimui ir didele vartotojų paklausa, „Edison Properties“, kuriai priklauso „Manhattan Mini Storage“, svarsto galimybę parduoti savo padalinį, kuriame yra 18 vietų ir 3,1 mln. kvadratinių pėdų, už maždaug 3 mlrd. USD arba beveik 1000 USD už kvadratą pėdą, pranešė „Bloomberg News“.

Edisonas atsisakė diskutuoti apie pardavimą, tačiau kaina nestebina, sakė Sakwa, atsižvelgiant į apskritai didelę Niujorko nekilnojamojo turto kainą.

Jerome'as McCroy'us 2021 m. rugsėjo 11 d. organizuoja dėžes Manheteno mini saugykloje Manhetene. Savarankiško sandėliuko užimtumo rodikliai ir nuomos kainos yra rekordiškai aukštos, todėl investuotojai ir verslininkai, ieškantys augimo galimybių, traukia. („The New York Times“)

Augimas daugiausia vyksta bendruose vienetuose, tačiau taip pat padaugėjo papildomų priedų, tokių kaip pramoginės transporto priemonės ir valtys, saugojimo, taip pat šalto sandėliavimo.

Nepaisant didžiausios paklausos ir putojančių įsigijimo kainų, viskas nėra rožinė po gaubtu, sakė Stephenas Clarkas II iš Clark Investment Group Vičitoje, Kanzaso valstijoje, kurios specializacija yra savarankiškas sandėliavimas, be kitų nekilnojamojo turto klasių. Pasak jo, nuomos statistika, rodanti didelį užimtumą, gali būti klaidinanti, nes į ją įtraukta nemažai ilgalaikių nuomininkų, kurių tarifai atsilieka nuo rinkos.

Ir ekspertai nėra tikri, kaip elgesys po pandemijos paveiks pramonę. Pavyzdžiui, kas atsitinka, kai saugyklų nuomininkai palieka savo tėvų namus arba jiems nereikia naudoti antrojo miegamojo kaip laikinojo biuro?

Tačiau visoje šalyje didėjant namų kainoms, vadinamieji startiniai namai pabrango, o kai kurie nauji namų savininkai renkasi mažesnes erdves. Tai, pasak Moraleso, gali virsti nuolatine saugyklos paklausa.

Ir nors tradicinis žiemos sulėtėjimas, kai vyksta mažiau judėjimų, pandemijos metu sumažėjo, tokios bendrovės kaip „Public Storage“ teigė, kad jis gali sugrįžti vos šią žiemą.

Didžiausias nežinomas dalykas gali būti, ar nuolatinė grąža gali pritraukti naujų plėtros, o tai lems perteklinę pasiūlą, o tai buvo 2016 m. kai kuriose rinkose.

Manau, kad pasiekėme aukščiausią tašką dėl COVID sukeltų smūgių. Daug kas išliks, nes žmonėms patinka turėti erdvę, sakė Clarkas. Bet jei tai paskatins perstatyti, tai gali būti pražūtinga.

Nuomininkas savo saugykloje Niujorke, 2021 m. rugsėjo 11 d. Užimtumo rodikliai ir nuomos kainos yra rekordiškai aukštos, todėl investuotojai ir verslininkai, ieškantys augimo galimybių, traukia. („The New York Times“)

Tačiau yra kliūčių patekti į rinką, kurios gali atgrasyti naujas statybas.

Pirmiausia savivaldybės gali apriboti, kur gali eiti struktūros.

Patvirtinimo procesai keliuose miestuose sulėtėjo, sakė Josephas D. Russellas jaunesnysis, Public Storage prezidentas ir generalinis direktorius rugpjūčio mėn.

Be to, didėja statybos sąnaudos, sunkumai tiekimo grandinėje ir didėjantys mokesčiai. Ir gali užtrukti iki penkerių metų nuo planavimo, kol naujas objektas bus visiškai išnuomotas, sakė Moralesas.

Kai kurie naujesni rinkos dalyviai nepasikliauja statybomis. Pavyzdžiui, Lau įmonė orientuojasi į nepakankamai naudojamos miesto erdvės pertvarkymą, pradedant Bay Area ir Niujorku.

O Neighbor.com, lygiaverčių platformų, namų savininkai gali išsinuomoti papildomos vietos savo namuose arba komerciniai nuomotojai gali išsinuomoti nepanaudotą kvadratinį metrą už nedidelę saugyklų įmonių nustatytos kainos dalį – pagalvokite, kad saugykla yra Airbnb. Svetainė suteikia šeimininkams galimybę užsidirbti pasyvių pajamų naudojant erdvę, kuri kitaip nenaudojama, sakė Danas Wenholdas iš Fifth Wall, rizikos kapitalo įmonės, besiorientuojančios į nekilnojamąjį turtą, kuri dalyvavo finansuojant Neighbor.com.

Jis pridūrė, kad jo įmonė bendradarbiauja su Neighbor.com, kad apimtų nenaudojamas mažmeninės prekybos ar komercines patalpas, pavyzdžiui, išnuomotų automobilių stovėjimo aikštelę automobilių pardavėjui, kad būtų galima laikyti atsargas. Jis sakė, kad verslas verslui savarankiškas sandėliavimas būtų augimo variklis, bet manau, kad galimybė vartotojams vis dar yra didžiulė.

Šis straipsnis iš pradžių pasirodė „The New York Times“.